다주택자에 대한 양도소득세 과세 체계가 서울과 지방 간 주택 시장의 불균형을 부추기고 있다는 분석이 제기됐다.

현행 세제는 ‘주택 수’를 중심으로 과세 여부와 세율을 정하고 있어 고가 주택 1채 보유자는 비과세 대상이 되는 반면 지방의 중저가 주택을 여러 채 보유한 경우 중과세가 적용되는 구조기 때문이다.

10일 국회예산정책처가 서울시립대 세무학과 박훈 교수팀에 의뢰한 연구용역 보고서 ‘주택 양도소득세의 문제점과 개선방안 연구’에 따르면 현행 양도소득세제는 조세의 형평성과 예측 가능성, 납세 편의성을 모두 저해하고 있다.

특히 조정 대상 지역, 다주택 여부, 고가주택 여부, 비과세 요건 중 거주 기간 기준이 복합적으로 작용해 동일한 주택이라도 납세자의 거주·보유 행태나 양도 시점에 따라 과세 내용이 달라진다는 지적이다.

보고서는 “양도소득이 같아도 고가 1주택 보유자는 적은 세금을 내고 주택 수가 많다는 이유만으로 양도소득이 적은 사람이 더 많은 세금을 부담하는 사례가 발생한다”며 “이러한 구조는 조세부담의 수평적·수직적 공평성을 모두 침해한다”고 분석했다

연구진은 서울에 12억원짜리 아파트 1채를 보유한 A씨와 수도권에 각각 6억원인 아파트 두 채를 보유한 B씨가 10년간 보유한 아파트 한 채를 매도하는 사례를 가정했다.

집값 상승률이 50%로 같아 A씨는 6억원, B씨는 3억원의 차익을 봤다고 가정했을 때, A씨에게는 양도세가 부과되지 않는다. 1주택 비과세 요건(거래가액 12억원 초과부터 과세)을 충족하기 때문이다. 그러나 2주택자인 B씨에게는 먼저 판 주택에 일반과세가 적용돼 양도세 7000만원을 부담하게 된다. A씨가 3억원을 더 벌었지만 세금은 더 적게 내는 것이다.

8억원에 산 아파트를 20억원에 팔아 똑같이 12억원의 차익을 얻은 경우도 주택 수에 따라 양도세 부담이 달라진다. 장기보유특별공제(보유기간 15년·거주기간 10년 가정)와 2주택 여부 등에 따라 양도세가 1800만원에서 7억 1400만원까지 벌어지는 것으로 나타났다.

보고서는 이로 인해 실거주 중심의 세제 취지가 왜곡되고 조세 회피 유인을 유발할 수 있다고 봤다.

현재 양도소득세는 기본세율(6~45%) 외에 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 최대 30%의 중과세율을 추가 적용하고 있으며, 장기보유특별공제 또한 1세대 1주택자와 다주택자 간 차등이 크다. 이처럼 주택 수 기준의 중과세 구조는 세부담 예측을 어렵게 하고 실수요자 중심의 과세 원칙에도 부합하지 않는다는 비판이 나온다.

보고서는 “단기적으로 비과세·감면 규정의 체계 분리, 세대·주택 수 개념 정비 등을 통해 조문 해석의 혼란을 해소하고 법률과 시행령 간 충돌을 제거해야 한다”며 “1세대 1주택 비과세 요건에 포함된 ‘세대’, ‘주택’, ‘주택 수’ 개념은 명확히 재정의돼야 하며 제도 간 상충을 방지하기 위한 명료한 조문 정비가 필요하다”고 제언했다.

/김해나 기자 khn@kwangju.co.kr