광주 중앙공원 1지구 민간공원 특례사업지 내 신축 아파트의 후분양 평당 가격이 서울 아파트 평균가보다 높아질 수 있다는 전남대 산학협력단의 예측이 나옴에 따라 선분양 전환 여부에 관심이 쏠리고 있다.

15일 광주시 등에 따르면 광주시가 전남대 산학협력단에 의뢰한 중앙공원 1지구 아파트의 후분양 전제 분양가는 3.3㎡당 3495만∼3822만원으로 예상됐다. 2021년 사업조정협의회에서 3.3㎡당 1870만원에 후분양하기로 협약한 것과 비교해 두 배 가까이 상승한 수치다.

이는 지난해 12월 기준 서울 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 3495만원)보다 높고, ‘상도 푸르지오 클라베뉴’(평당 3963만원) 등 최근 서울 지역 후분양 아파트 분양가와도 맞먹는 분양가다.

산학협력단은 후분양 시 중앙공원 1지구 시행사인 특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발(빛고을SPC)의 PF 대출 규모가 2조 7000억원이 넘어설 것으로 보고, 금리 부담을 분양가 상승의 주원인으로 분석했다.

조달금리 12% 적용 시 분양가는 3.3㎡당 3495만원, 15% 적용 시 3822만 4000원에 달할 것으로 예측했으며, 후분양 시 고분양가로 인한 사업성 악화와 분양받을 시민의 부담이 클 것으로 예상했다.

중앙공원 1지구 사업자인 빛고을측이 지난해 말 광주시에 제시한 후분양 조건 분양 희망가는 3.3㎡당 3800만원~ 4200만원에 이른다.

산학협력단의 분석을 전달받은 광주시 자문위원회는 “2023년 광주 지역 분양 상황을 고려할 때 실질적으로 지역 내 분양이 가능한 수준이 아니다”고 판단했다. 이번 검증에서 선분양 전환 조건에 대한 분석은 포함되지 않았다.

이처럼 분양가가 급격히 상승한 것은 민선 7기 때부터 수차례 반복돼 온 사업 원점 재검토에 따른 사업 지연, 민선 8기 들어 불거진 풍암저수지 개발 방식 논란에 따른 사업 차질 등 광주시 특유의 더딘 행정 관행과 고금리·고물가·고임금 등이 겹친 게 주 원인으로 꼽히고 있다.

이에 따라 공원개발 사업자인 빛고을 SPC 측은 광주시와의 2021년 합의안에 ‘고분양가 관리지역 해제 시 선분양으로 전환하고 절감 비용을 기부채납 상향 등 방식으로 대응할 수 있다’고 명시된 점을 강조하고, 3.3㎡당 2574만원에 선분양 전환을 요구하고 있다.

빛고을 관계자는 “광주시가 선분양·후분양 조건을 동시에 검증하고 조속히 협상에 임하길 바란다”면서 “승인이 제때 안 나면 자금을 투자한 대주주들의 동의를 받아 계약변경을 해야 하고 공사 일정이 늦어질수록 분양가에도 악영향을 미칠 것”이라고 주장했다.

광주시는 기존대로 후분양 원칙을 유지하면서도, 사업자와 협의 가능성은 여전히 열려 있다는 입장이다.

광주시 관계자는 “일단 후분양 조건 타당성 검증 결과를 업체에 통보하고, 업체 측 요구사항 등을 고려해 필요하다면 선분양 조건 여부도 검토하며 협상하겠다”고 말했다.

한편 민간공원특례사업으로 조성되는 중앙공원 1지구는 광주 서구 금호동·화정동·풍암동 일대 243만5000여㎡ 규모이며, 이 중 비공원시설인 아파트는 39개 동(지하 3층∼지상 28층) 2772 세대다.

/박진표 기자 lucky@kwangju.co.kr