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일시적 2주택 소유, 월세수입은 소득세 과세
[달라진 부동산 정책 … 주택 세법 ‘100문 100답’]
2년 이상 보유한 분양권, 내년 6월 이후 양도시 60% 세금
부부가 조정대상지역 주택 2호 각 50% 지분 소유 시 2주택자
오피스텔, 주거용으로 사용할 경우 주택임대소득으로 과세
2020년 09월 17일(목) 22:42
국세청은 최근 국회를 통과한 부동산세금 3법에 대한 설명을 담은 ‘부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금’ 자료를 17일 국세청 홈페이지에 게시했다. 소득세법과 종합부동산세법, 법인세법, 지방세법, 민간임대주택에 관한 특별법 개정 사항과 납세자·세무대리인이 궁금하게 여기는 주택 세금 규정에 대한 문답풀이식 해설을 담고 있다.

다음은 양도세·종부세·취득세·주택임대소득세 관련 주요 일문일답.

◇양도세

-현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는가.

“현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.”

-1세대 1주택자가 2021년 4월2일에 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하나.

“2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용토록 시행령에 규정할 예정이다. 내년 1월1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다.”

-비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은.

“분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 관계없이 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용한다. 내년 6월1일 이후 양도분부터 1년 이상 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70% 세율을 적용하겠다고 발표했기 때문이다.”

-주택 한 채를 부부 공동명의로 임대등록한 경우, 장특공제 50% 특례를 받을 수 있나.

“공동 임대사업자의 경우 개별 사업자가 1채 미만의 주택을 임대하더라도 요건을 충족하면 장특공제 50%를 적용받을 수 있다.”

◇종부세

-부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택 수 판정은?

“종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자다.”

-3주택을 보유한 상태(모두 비조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

“합산배제 주택은 세율 산정 시 주택 수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 봐 일반세율을 적용한다.”

-2021년 주택분 종부세계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세 부담 상한 적용되나.

“3% 또는 6% 단일 종부세율을 적용받는 법인은 2021년부터 주택분 종부세계산 시 세 부담 상한이 적용되지 않는다.”

-부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우 세액공제가 적용되나?

“부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 연령 및 보유기간 세액공제를 적용하지 않는다.”

◇취득세

-주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되나?

“오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.”

-1세대의 범위는?

“주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이다. 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주한다.

-분양·입주권도 취득세가 중과되나?

“분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세 대상은 아니다. 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만 승계 조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세가 부과된다. 또 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다. 이는 2020년 8월12일 이후 신규 취득분부터 적용된다.”

◇주택임대소득세

-미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

“주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하나 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다. 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않으며, 기혼자도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채라면 과세대상이 아니다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있다면 소득세가 부과되며, 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세 대상이다.”

-이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유해도 과세하나

“2주택 소유기간에 월세 임대수입은 소득세를 과세한다.”

-오피스텔을 임대해도 주택임대소득 과세대상인가?

“오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하면 주택임대소득으로, 주거용이 아니라면 상가임대소득으로 과세한다.”

/박기웅 기자 pboxer@kwangju.co.kr