광주시의 성장관리계획이 성공적으로 안착하기 위해서는 타 시도의 사례를 참고한 정교한 제도 설계가 필수적이라는 지적이 나온다.

이 계획이 난개발로 신음하는 도시 외곽 지역의 ‘치료제’이자, 계획적 개발을 유도하는 ‘영양제’가 되기 위한 선결조건이라는 것이다.

9일 광주시에 따르면 비시가화지역의 난개발을 막고 계획적 개발을 유도하기위해 134.13㎢에 달하는 넓은 대상지를 효율적으로 관리할 방안을 모색해야 한다.

광주시는 이미 진행하고 있는 타 지역 상세 시행지침을 검토하고 있다.

가장 유력하게 검토되는 모델은 대전시의 방식이다. 대전시 모델의 핵심은 지역 특성에 맞춘 ‘유형화’와 개발자의 참여를 유도하는 ‘인센티브 시스템’이다.

대전시는 성장관리계획 구역을 ‘주거형’, ‘산업형’, ‘일반형’ 세 가지로 명확히 구분해 관리한다. 구역특성에 맞춰 허용·불허 용도를 차등 적용함으로써 개발 목적을 명확히 하는 장치다.

‘주거형’은 쾌적한 주거환경 조성을 목표로 공장, 위험물 저장시설, 축사, 장례시설 등 주거환경 저해 시설의 입지를 ‘불허’한다. 대신 단독주택, 공동주택(연립·다세대), 제1종 근린생활시설 등은 ‘권장’ 용도로 지정한다.

이 모델을 적용하면, 이미 사실상 주거지로 변모한 ‘수완지구 북측’ 일대는 ‘주거형’으로 지정될 가능성이 높다. 환경 저해 시설 유입을 원천 차단하고, 주거지로서의 기능을 관리하는 ‘방어적’ 수단으로 활용될 수 있다.

반면 ‘산업형’은 산업 기능의 집적화를 유도하기 위해 공동주택, 병원, 수련시설 등 산업 활동과 무관한 시설의 입지를 ‘불허’한다. 대신 공장, 창고시설, 제조업소, 자동차 관련 시설 등을 ‘권장’ 용도로 지정해 산업 집적도를 높인다.

이는 ‘빛그린산단 남측’ 계획관리지역에 최적화된 방식이다. 현재 법령 개정으로 공장 입지가 막힌 문제를 ‘산업형’ 성장관리계획 수립을 통해 해소하고, 빛그린산단의 배후 지원 기능을 수행하도록 유도하는 ‘진흥적’ 수단이 될 수 있다.

성장관리계획의 핵심은 규제가 아닌 ‘유도’에 있다.

대전시는 개발자가 ‘의무 사항’ 외에 ‘권장 사항’을 이행할 경우, 건폐율과 용적률을 법적 상한까지 대폭 완화해주는 인센티브 시스템을 운영한다.

예를 들어 계획관리지역(빛그린산단 남측 등)의 경우 기본 건폐율 40%, 용적률 80%가 적용되지만, 인센티브를 모두 이행하면 건폐율은 50%, 용적률은 125%까지 상향된다.

인센티브는 기반시설(도로) 확보에 적용된다. 개발자가 법적 의무 폭을 초과해 도로를 추가로 확보(기부채납)할 경우, 제공한 면적에 비례해 건폐율과 용적률을 완화해준다. 이는 수완지구 북측처럼 기반시설이 열악한 곳에서 시 예산을 투입하지 않고도 민간 개발을 통해 자발적으로 도로망을 확충하게 하는 유도형 방식이다.

건축물 용도에 맞춘 모델도 있다. 앞서 설정된 ‘주거형’ 또는 ‘산업형’ 구역에서 ‘권장 용도’(예: 산업형 구역에 공장 건축)에 해당하는 건축물을 지을 경우 추가 인센티브를 부여한다.

환경과 경관에도 우대 조항이 포함돼 있다. 건축물을 도로에서 2m 이상 이격해 보행자를 위한 ‘전면공지’를 확보하거나, 법적 기준보다 주차대수를 20% 이상 추가 확보하는 경우, 산지 지형을 훼손하지 않는 ‘지형순응형’ 개발을 하거나, 조경 면적을 대지면적의 5% 이상 확보하는 등 공공에 기여하는 설계를 반영하면 모두 인센티브로 돌아온다.

인센티브 시스템은 개발행위허가 신청 시 ‘성장관리계획 체크리스트’와 ‘인센티브 산정표’ 제출을 의무화하는 방식으로 운용된다.

허가권자는 개발자가 제출한 체크리스트를 통해 권장 사항 이행 여부를 확인하고, 산정표에 따라 완화되는 건폐율·용적률을 결정한다. 인센티브 적용 내역은 ‘건축물대장’에 공식적으로 기재돼 향후 불법 용도변경 등을 막고 제도의 실효성을 담보하게 된다.

/정병호 기자 jusbh@kwangju.co.kr